本帖最后由 孤帆渐远 于 2022-1-1 21:43 编辑
物业小区管理的难点及成因 在我市,无论新建小区还是老旧小区,从目前情况来看,在物业管理上都处于前期管理阶段。许多新建小区并非新建,业主已经入住多年。只要有物业进驻的小区管理,都存在着两个难点,一是物业费收缴难,二是业主委员会成立难。 一、物业费收缴难的原因 1、开发商确定物业进驻小区的过程有漏洞。小区的物业都是业主买房时,由开发商通过“招投标”确定的。“招投标”是按程序来的,表面看并无毛病。实际上,在一部分小区中,参加竞标的物业其中已经被开发商内定了一个,其余的仅仅只是陪着走个过场。其中有些“中标”的物业,只是胆大敢干就行。至于中标的物业是否具备管理小区的素质,政府部门好象从不过问。 2、业主对物业费标准无法异议。业主拿钥匙时,必须缴纳当年的物业费。然后年年年初都要缴纳物业费。物业费是开发商根据政府标准确定的,物业进驻小区后收缴物业费,而业主只能按要求缴纳。至于业主对物业费的收缴标准是否满意,政府部门好象从不过问。 3、政府部门对物业行业放任自流。经过多年运转,每个小区的物业服务与物业收费是否等值?政府部门好象从不过问,对物业在小区的运作情况,缺少监督检查与考核。 4、拖欠物业费是业主的无奈选择。多数情况下,每当业主对物业在小区的管理服务中不满意时,有意见提不通,一旦产生矛盾,缺少协调机制,向上投诉又无人管。矛盾日益激化扩大后,只能身不由己无奈地拖欠物业费表示不满情绪。 5、开发商遗留的问题得不到解决,业主被迫拖欠物业费。比如,建设中存在的房屋质量、房屋缺陷、建造缺陷等问题。 规划设计是否合理,由开发商花钱第三方认证确定,政府部门好象未能从严把关,竣工验收入住后,房屋质量问题渐渐暴露出来,信访投诉解决不了问题,业主怎会痛痛快快地缴纳物业费? 6、开发商为了多赚钱,超标准多盖楼,绿地不达标影响竣工验收就占用小区活动空间扩大绿化率。最终造成小区空间狭窄,消防通道不畅通,机动车辆停放难,非机动车辆停放也难。业主问题多,必然影响物业费收缴。 7、物业属于服务业,很多从业人员上岗后缺少正确的服务理念。业主指出物业工作缺陷时,有的从业人员不能正确对待,竟然以“我不是你家保姆”的话来回答。楼道内缺少巡检制度,即使有制度也不能坚持定期巡检,出现问题时不能主动维护及时消缺。疏散通道常年没人清扫。 8、社居委单方面指定物业进驻老旧小区,没有签订物业服务合同,业主对缴纳物业费产生抵触情绪。 9、有的小区里个别业主存在素质缺陷,也会造成物业费收缴难。 10、一些老破旧小区自身缺陷太多,物业服务难以让业主满意,收缴物业费困难多。 二、业主委员会成立难的原因 物业与业主之间的矛盾得不到及时妥善解决,必然让物业费的收缴越来越难。近年来通过诉诸于公堂解决物业费收缴问题的案例越来越多。 好象业主永远处于弱势。买房被开发商忽悠,入住后处于环境缺陷与房屋质量的困扰中。明明是物业服务缩水逼迫业主拖欠了物业费,却被物业告上法庭后总是败诉。法庭判决业主缴纳物业费,却不判决物业提升服务质量。业主被判决缴纳了物业费后,物业对小区的管理服务依旧如前。同一个小区里因为物业服务缺陷拖欠物业费的业主很多,法院受理时本可并案审理,却单个受理各个击破。单个业主告不倒服务缺位的物业,物业却可以告倒任何一个拖欠物业费的业主。物业服务无论好与坏,或者有的服务内容根本就没做,业主物业费也都必须足额缴纳,这是什么道理? 久而久之,许多业主终于在小区物业运转的实践中,逐渐认识到:必须成立业主委员会,否则就无法约束物业的企业行为。失去监督的权力必然导致腐败,失去约束的企业必然违规运作。随着人口红利消失,劳动力成本逐渐增大,需要提高劳动力工资,物业必然要调高物业费标准。到那时,调与不调或调多调少,凭缺少有组织的业主松散行动和物业谈判是绝对不行的。物业和业主是对立统一的一对矛盾,小区不能没有物业管理,业主合法权益应当得到维护,两者必须达成一定的共识。两者的共识只能通过业主委员会来实现。 成立业主委员会说起来非常容易,操作起来却非常困难。在安庆市,众多的新建小区业主已经入住很多年,至今也没看见哪个小区出现能够正常运作的业主委员会。有的这边刚成立,那边就因为种种原因停止运作了。 业主委员会难以筹建的原因。 1、业主来自四面八方,很难团结一致。 2、缺少政府的宣传引导和帮助扶持。 3、都是尽义务的事,愿意参选业主委员会的太少。 4、小区管理中问题多,矛盾多,人员复杂,谁参选了业主委员会谁就会惹麻烦。 5、难以挑选出合适的人选。业主委员会成员既要有工作热情、奉献精神、大公无私,又要具备一定的组织活动能力。 6、有的业主愿意出来参选业主委员会,但是缺少足够的工作精力。家家都有事,年轻的要上班,年老的身体素质跟不上。 7、选拔业主参选业主委员会的条件过于苛刻。物业极力反对曾经拖欠物业费的业主参选业主委员会,即使后来补交了也不行。而且这一点,还有明显的法规条文予以支持。请问:如果物业不犯错,业主有拖欠物业费的理由吗? 在当今社会条件下,所有物业法人在企业运作中几乎都有过错或违规。如果因物业过错或违规导致曾经拖欠过物业费的业主不得参选业主委员会,那么按此类推,凡是在企业运作中有过错或违规的物业法人,是否也不得继续从事小区物业管理业务?比如,物业负责人连续三年不规范地公布物业费收缴使用账目,就是严重过错,是否可以规定必须立即更换?原物业公司是否必须立即更换? 8、个别小区成立的业主委员会运转不规范,给业主委员会的筹建产生了一些负面影响。 9、一些老破旧小区自身缺陷太多,街道办事处及其社居委对成立业主委员会工作缺乏足够的力度与措施。 10、物业不希望小区成立业主委员会,必然或多或少地做些阻挠手脚。物业知道:单个的或者多个主业松散的维权行动不会有什么效果,但是业主如果在业主委员会的支持帮助下,开展有领导有组织的维权行动,维权效果是非常好的。 11、政府部门及社居委对小区成立业主委员会支持或扶持的太少太小。小区有什么事,他们总是马虎了事息事宁人,缺少应有的公正或立场。有的政府部门或社居委甚至还无原则站在物业一方,比如,曾经拖欠过物业费的业主,怎么就不能参选业主委员会了呢?物业经理出现过错怎么就没人过问或追究了呢? 三、解决“两个难点”的途径。 1、政府部门应当把好物业企业及其从业人员进入的关口,认真做好物业法人经理及其物业管理人员的上岗取证培训工作。 2004年以前,住建委物业科对物业管理行业还是非常重视的。严把注册登记关口,人员配备坚持培训取证上岗,经常下到物业小区监督指导,严禁乱收费、多收费。2005年时,物业从业人员培训取证上岗工作划由政府劳动人事部门主管,没多久又重新交由住建委物业科主管。从那以后至今,政府部门对物业行业的监督管理越来越松散,最终发展到现在放任自流,并且美其名曰地称之为坚持了“属地管理”的原则。 2、市级政府部门应当认真负责积极发挥主抓作用。一级抓好一级,不能以属地管理为由推诿推卸责任。从目前区政府、街道办事处及社居委机构人员配置情况来看,对小区物业管理的监督管理,并不具备执行按“属地管理”办法的条件。 3、物业费标准不搞一刀切。物业费标准的确定,政府部门应当实地勘查,根据小区硬件、空间环境、物业素质能力等,分类分级确定大框架,由小区物业和业主委员会或业主代表共同商定。实行浮动定价,物业服务好时可以上调,物业服务差时立即下调。 4、未能评上等级物业小区,应当降低物业收费标准。 开发商开发的新建小区,因规划设计建造验收等问题影响评级确定物业费标准时,应当追究有关人员责任。因此而产生的物业利润或费用缺口,由责任方负责补齐。 老旧小区因环境设施不配套影响评级确定物业费标准时,应当尽量降低收取标准,如果改造有困难或难以达到改造预期效果,应当逐步纳入拆迁棚改。 5、当务之急,政府部门应当下大功夫把各个小区的业主委员会筹建起来。小区业主委员会在政府部门及社居委领导帮助下,既是业主维权的领头人,又是帮助物业加强和改进小区管理的重要推进者。所以,筹建小区业主委员会带领业主开展维权活动,是实现基层民主自治的目的、手段和重要形式,是推进社会主义民主法制建设不可缺少的重要内容。 6、每一个业主都要关心政治。改革开放搞活经济的年代,最大的政治就是物质利益。关心政治就是避免自己的合法权益不被侵犯。关心政治就是以自己的实际行动,支持小区筹建业主委员会,帮助业主委员会开展工作,最大限度地维护好自己的合法权益。
|