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[楼市杂谈] 关于收房那点事

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发表于 2013-9-20 22:05:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
      当你接到入住通知单的那一刻,恐怕是您最兴奋也是最紧张的时候,苦等了许久的期房终于可以入住了。但面对知之甚少的住所,是好是坏,全凭您收楼时的经验。怎样才能顺利地入住您翘首企盼的新房,又能合理地维护您的合法权益?下面是网罗的一些收房知识结合本人曾经历的收房经验。
      首先带好资料准备收楼 接到开发商的入住通知单(也叫入伙通知单),就标志着业主收楼的开始。入住通知单,一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。您如果身在外地,没有足够的时间亲自办理入住手续,那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件,当然这位委托人必须持有您的委托书。 一般来讲,您有一些买房的费用是在入住的时候需要交纳的,通常开发商也会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》,办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。例如您剩余的房款,这时候您一定要带上,否则开发商会按照合同计算您的违约金(一般是每天总房款的万分之二,如果超时更多,将会变成万分之五)。为了避免这些损失,您还是尽量带好该交纳的各种费用。 交纳公共维修基金以及先期的物业管理费 既然是买房,那么您必须要履行您该尽的义务。其中,房屋的公共维修基金就是您应该缴纳的费用。您在未来居住生活中可能会遇到房屋的大型维修,如果不缴纳这笔费用,您正当的权益将得不到维护。即使您信不过开发商,也千万要认识到,这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的,他们占不到任何便宜,这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的,开发商根本无权动用。但是如果您不交纳这笔费用的话,今后您在日常生活当中会遇到各种各样的困难。 还有,任何一个小区,在入住以前,它已经聘请了为小区服务的物业管理公司,为了让小区能够顺利地交到物业管理公司手里,您必须先交纳1~3个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金),让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动,在未来的这几个月当中,您就不用再交纳任何的物业管理费用。(需要特别说明的是,正常合法的收房流程里上述所有的费用都是在你签字认可收房后缴纳的,现在很多房产公司在交楼时往往告诉业主必须先交清上述费用方可验房,这是完全错误的。因为在你未签字认可收房之前此房屋权利依然是归属开发商所有的,为了保护大家自身的合法利益一定要据理力争先收房再交钱。)
      第二条、对于小区住宅一表两书的查验,所谓一表两书是指《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。交付的房屋到底是否具备了入住标准,不是开发商说了算,政府有关部门出具的文件才算数。现行规定,房屋竣工后,建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检,检验结果报质检站备案,由质检站出具备案表。所以这时候您要向开发商提出看质检站出具的《建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 《建设工程竣工验收备案表》是收楼的前提,即使开发商做得再好,如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收楼。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备,并享受开发商提供的保修服务的通行证,有这两书在手,就说明您得到的房产还是比较可信的。(需要说明的是,有部分开发商为了避免延时交房而要支付违约金,在没有《建设工程竣工验收备案表》的情况下来交楼,这时候的业主一定要坚持原则拒绝收楼,因为一旦收楼就有可能出现小区设施不全影响生活却投诉无门的窘境)
      第三条、做好上述两条工作后你就可以拿着《房屋验收单》由工作人员陪同去你的新屋进行验房了,验收单里应该有一张由开发商提供房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》,这样你就可以清楚的了解你新房实际的面积和将要分摊的楼层公共面积了。接下去大家可以进入房间开始真正的验房了哦,验房时合同和合同附件是最重要的依据,自己对房屋质量进行检查,如发现结构问题,应和开发商提出,并向政府有关部门反映并拒绝收房;如发现非结构性问题,应和开发商交接时如实做好双方签字的书面记录,并要求开发商承诺在一定的期限内进行维修; 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点,检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况,如有不符或缺损,应在交接时要求开发商在交接清单上注明,并要求开发商书面确认具体更换和配齐的日期对开发商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项,应注明"暂不清楚"或"无法认定",并由双方在注明处签字或盖章。
  要注意房屋的保修期根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定:在正常使用条件下,房屋建筑工程的最底保修期限为
  1、地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
  2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为五年;
  3、供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
  4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年;

需要特别说明的是小业主一般对于住宅建筑的规范要求都是外行很多开发商在新房设备上经常出现偷工减料的现象损害业主的利益,大家可以带一懂行的朋友一同验楼,本人也遇到新房中水只有厨房设置一个龙头,电只有入户总开关的情况。或是室内有管无线,其实这些费用都是包含在售楼费用之中的开发商通过偷换概念混淆视听偷工减料的手段来赚取不法利益。大家如遇此类情况,可要求开发商返还该项目费用必要时可向市建筑质量监督站进行投诉。本人曾通过不懈努力取得了自己应得的合法费用返还{:soso_e113:}
    所有验房工作认可完成后,您在经过深思熟虑后,确认没有问题,你就可以在《房屋验收单》上签上你的大名了,然后随工作人员一起交清第一条中所说的费用,工作人员也会把新房的钥匙交到你的手中。至此你才真正成了新房的主人了。接下去你也别太高兴了哦,你还需要和物业签订一些个协议如《装修开工证》装修垃圾的清运等等。{:soso_e113:}
    总之祝大家都有个愉快的收房过程,开开心心住新房。{:soso_e121:}
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发表于 2013-9-20 23:21:31 | 显示全部楼层
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贵宾E粉

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发表于 2013-9-20 23:39:41 | 显示全部楼层
真心不错。十分感谢。了解这方面知识。
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E粉新星

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发表于 2013-9-21 06:49:45 | 显示全部楼层
流程尚可,实际上有的开发奸商根本不会理这一套。我所住的小区,交房时都合格。入住后若干年,下水道出现问题,且无法更换下水道,原来下水道根本不过关,且埋在一楼下面,更换将是破坏一楼地板等设施。造成现在老堵,一堵就请人疏。
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E粉明星

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发表于 2013-9-21 09:00:43 | 显示全部楼层
学习中,十分感谢{:soso_e160:}
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 楼主| 发表于 2013-9-21 12:14:33 | 显示全部楼层
aqezglixin 发表于 2013-9-21 06:49
流程尚可,实际上有的开发奸商根本不会理这一套。我所住的小区,交房时都合格。入住后若干年,下水道出现问 ...

这个属于工艺瑕疵哦,算不得什么大问题啦。只是让一楼的业主遇到就比较头疼啦{:soso_e113:}

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E粉明星

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发表于 2013-9-21 20:29:58 | 显示全部楼层
谢谢楼主
-所有的结局都已写好;所有的泪水也都已起程;却忽然忘了是怎样的一个开始
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发表于 2013-9-23 07:55:17 | 显示全部楼层
开发商偷梁换柱拿集中供热的太阳能替代已列入购房成本的品牌单体太阳能,请问这算违约不?以此可以拒绝收房不?
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 楼主| 发表于 2013-9-24 18:45:21 | 显示全部楼层
心系宜城 发表于 2013-9-23 07:55
开发商偷梁换柱拿集中供热的太阳能替代已列入购房成本的品牌单体太阳能,请问这算违约不?以此可以拒绝收房不 ...

这需要看你取得的证据是怎么样的喽,想当年买房时开发商要求我们统一购买他们提供的太阳能,而这一行为却是不能写入购房合同中的,需要购房者另行与太阳能销售公司签订购买合同。(其实这就是明显的强行搭售行为,大家完全可以拒绝购买)当然我最后拒绝了这种买卖合同,而小区的大部分购房者都购买了开发商提供的质次价高的太阳能热水器。
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E粉新星

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发表于 2013-9-24 19:48:04 | 显示全部楼层
新房中只有水管到门头,电只有入户总开关,室内既无管也无线,这都属于偷工减料?
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 楼主| 发表于 2013-9-25 16:24:42 | 显示全部楼层
让梦开花 发表于 2013-9-24 19:48
新房中只有水管到门头,电只有入户总开关,室内既无管也无线,这都属于偷工减料?

      可以明确的回答你,如果你遇到了这样的房子,绝对就是开发商在偷工减料的损害了你的权益。住宅的设计规范里明确的规定了每间房间必须具备的开关、插座的数量,厨房、卫生间必须有的水龙头的数量,如果没有这些东西图纸设计阶段都不能审核通过的。如果遇到这样的问题可以要求开发商提供施工图纸进行查阅就可以明白了。如果开发商拒绝赔偿大家可以至建筑质量管理站进行投诉,一定可以维护到自己的权益的。{:soso_e113:}
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E粉新星

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发表于 2013-9-25 19:45:21 | 显示全部楼层
建筑质量管理站是哪个部门?请问有联系方式吗?
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 楼主| 发表于 2013-9-26 23:08:13 | 显示全部楼层
让梦开花 发表于 2013-9-25 19:45
建筑质量管理站是哪个部门?请问有联系方式吗?

管理部门的全称是安庆市建筑工程质量监督站
地址:双井街76号。
电话:5515692.
关于住宅验收的依据大家可以参考我曾发的帖《安徽省住宅工程质量分户验收实施细则》
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E粉新星

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发表于 2013-9-28 03:57:21 | 显示全部楼层
谢谢!{:soso_e100:}
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