房价是涨？还是跌？

俺是外乡人

目前房价依然高烧的原因是什么？大致可归结为四点。 　　其一，住宅供应偏紧。当前，一二线城市的新建住宅存货，去化周期只有8个月左右，远低于去年上半年的15个月，尤其是适销对路的刚需盘、自住盘供应量偏少，导致这类产品市场普遍出现供不应求现象。当然，三四线城市多数仍然供大于求，制约了其房价涨幅。从全国指标看，去年开发企业购地面积和新开工面积，皆为负增长，导致当前新盘供应不足。
　　其二，政策不给力。国五条细则，颇为严厉，但是最终还是流于：雷声大，雨点小。很多地方政府没有从严落实，比如曾一度引发购房者恐慌的20%个人所得税，除了北京外，其他城市根本没有执行。另外诸如限购、二套房贷、年度房价控制目标等，都没能有力贯彻。应该说，北京执行国五条最给力，但6月北京房价同比涨幅近17%，2013年同比2012年，铁定超过12%，现在就能判定：北京难以完成“房价平稳”(也即基本不上涨)的房价控制目标。
　　其三，资金面偏宽松。6月时，银行曾一度闹钱荒，但近期明显缓解，这是一个小插曲。总体看来，当前房地产资金面明显比去年宽松。两个指标：一看外部资金环境，今年以来M1增幅在10%左右，远好于去年的5%左右，说明全社会的流动性仍较宽松。二看内部资金环境，今年上半年开发企业资金来源同比大增32.1%，远高于2012年12.5%的增幅，在房企总体不差钱的情况下，很难奢望他们降价促销。
　　其四，地王很闹腾。近几个月，一线城市和少数二线城市，高价地层出不穷，其中有些成为单价或总价地王，少数地块楼面价已超过周边房价，也即“面粉贵过面包”。这一现象，明显影响了购房者及开发商的心理预期：房价还得涨。从房价构成要素来看，地价高，自然推高房价成本，在其他条件不变的情况下，未来这些项目的房价也会较高。国家虽然抑制地价，比如北京一遇到高价地，就倾向于“竞保障房配建面积”，但这些措施对于抑地价的作用微乎其微。
　在承认房价依然较快上涨现实的前提下，我们也应看到一缕希望：房价上涨势头正在趋缓。　
     那么，接下来房价将会走向何方？

俺是外乡人

多地银行取消房贷利率优惠 下半年开发商销售大势不妙
　央行宣布自7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率7折下限，同时对农村信用社贷款利率不再设立上限，但对个人房贷利率浮动区间暂不作调整。“放开贷款利率管制是利率市场化改革第一步，央行给予商业银行更大自由度，但并不意味着会为房企带来直接的好处。”深职院房地产研究所所长邓志旺认为，目前国家政策不鼓励资金流向房地产，对房企融资降低利率的可能性比较低。
　　在此次对利率自由化的调整中，央行特别强调，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整，要求商业银行继续严格执行差别化住房信贷政策。“这是为了避免过多资金流向房地产。”上海研究院院长杨红旭说。在其他贷款不再设利率下限的同时，住房贷款利率仍要求最多只能打7折，反映的是即便在银行资金偏紧的情况下，监管层仍然坚持房地产调控的决心。

　　北京难觅8.5折利率优惠

　　“去年我买房时，个人住房商业贷款利率是6.5%，可以打8.5折，但有一定的限制条件，感觉工商银行的条件要高一些。”已在北京买房的小李为记者介绍，去年通过中介买了二手房，当时所有银行的个人住房商贷都有8.5折的优惠。

　　“我上个月买房时，售楼处那有各银行的工作人员，他们说商贷是有8.5折的，一直到今年底都有，也就农业银行有点特殊，说是9折。”正在等待办理公积金贷款的胡先生表示，最近也比较纠结，公积金都申请了挺长时间了，一直没批下来，也不知要等到什么时候。

　　那么，如今北京的首套房贷是怎样的光景呢？工商银行工作人员表示，现在5年以上个人首套住房贷款利率是按照人民银行基本利率6.55%执行。对于是否有折扣的问题，该人员表示，需与各分行进行了解。而当记者致电工行北京某分行贷款部门时，工作人员给记者的答案让人有些吃惊，该工作人员表示，现在已不做贷款业务了，已经停了。当记者询问何时能办理时，该人员表示：“要等到明年初。”

　　记者又咨询了建设银行的个人住房商贷情况，建行人员表示，首套房贷利率执行差别化定价，原则上执行人民银行基准利率，优惠情况根据各分行情况。

　　记者随后又去了多家银行网点了解到，多数银行都取消了之前的优惠政策，大都按照基准利率执行，可以说8.5折利率优惠已难觅踪影。在股份制银行方面，光大、民生等银行均表示首套房贷实行基准利率，招商银行表示优质客户可以打到8.5折，但一般都在基准，且额度比较紧张。华夏银行则表示，普通客户只要满足首套房贷条件，都可以享受9折优惠。

　　其他城市现状

　　上海首套房贷利率变动情况并不大，大多银行均维持在8.5折到9折之间，而部分银行的放款时间略显不稳定。上海四大国有银行的首套房贷最低利率优惠均为8.5折，股份制银行交通银行和广发银行也均推出8.5折利率优惠，享受这些优惠均需看购房者的个人资质和购房情况。外资银行汇丰银行更是推出了最低8.3折的首套房贷利率优惠，然而，获得最低折扣的要求却颇高。

　　深圳首套住房贷款利率9折是主流。眼下深圳大部分银行提供的首套住房贷款利率在9折左右，个别银行能提供最低8.5折优惠贷款利率。据了解，深圳大部分银行，因额度有限，目前放款难度很大。“审批下来相对容易，但什么时候能放款成了未知数。”深圳交行一网点的工作人员介绍，“从上个月开始，贷款额度变得紧张。因为前面累积的贷款太多，很多银行都不敢再接单。”

　　扬州市农行个贷业务已正式取消了8.5折的优惠。扬州市建行负责贷款审批业务的相关负责人表示，该行已接到口头通知，正式取消8.5折优惠，改为最低执行9折。“6月以来资金紧张对市场影响很大，同时由于规模限制银行放款时间依然很长。”中原地产研究总监张大伟认为，首套房贷7折利率优惠是不可能再出现了，按现在的资金情况，商业银行如果7折基本就是亏损。张大伟预计，首套房折扣利率不太可能再下调，甚至普遍恢复8.5折的可能性都不大。

　　下半年房价或有松动

　　业内人士分析，银行普遍收紧购房贷款利率将使下半年开发商销售面临挑战，各房企将在销售策略上调整，考虑到银根突然收紧，一些开发商将会采取现金为王的做法，调整销售策略，加快销售进度。

　　房地产市场这么多年的高速发展，宽松的资金支持是其中的重要原因。许多银行表面上增加了对房地产项目放贷的审慎，私底下却通过信托、理财等表外业务方式向房地产业“输血”。有业内人士担忧，在流动性紧张的压力下，银行将不得不收紧表外业务，房地产的资金需求必然成为“无源之水”。

　　预期资金收紧，或将对房企资金链带来不小的压力，开发商或迎来资金紧张局面。有业内人士认为，由于房地产行业作为资金密集型行业，明显受制于市场流动性，虽然短期情况不足以判断大势，但是在流动性紧张的背景下，一些中小房企或选择松动房价。

　　“央行政策还需进一步观察，并不能确定今年下半年就是收紧的阶段，企业资金面紧张与否还不能下定论。”同策咨询研究中心总监张宏伟进一步分析指出，如果要使企业速动比率再回到2012年第三季度流动性相对紧张的状况，央行流动性持续收紧的政策至少也需持续6个月左右时间，过了这6个月市场过渡期，开发商资金面才可能出现紧张问题，届时才会有降价跑量、以价换量的现象。

caobin5657

不排除短期受政策影响，适当回调，但长期趋势是上涨。