分析称宏观经济不支持楼市重拳调控 新政较温和

缇娅

       这次国务院会议只是一个开始。调控政策与房价上涨之间的又一轮拉锯已经重新开启。不过，相比前几年的数次调控，这次调控政策应该更加温和。
　　2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署了房地产调控的工作。会议提出了完善稳定房价工作责任制、抑制投机投资性购房、加快保障房建设等5条政策措施，被市场称为“国五条”。这是时隔4个月之后，高层首次提及房地产调控。这次会议对市场的冲击显而易见。会议召开后的第二天，A股市场就创下了一年多以来的最大单日跌幅，下挫接近3%。

　　在房价快速上涨的背景下，这次高层释放出的地产调控信号并不让人意外。从2012年4季度开始，房价在地产销售回暖的推动下加速上涨，其中一线城市尤其明显。国家统计局2月22日最新发布的全国70个大中城市房价数据显示，房价在今年1月呈现进一步加速上扬的态势，北上广深4个一线城市的平均房价月环比涨幅创出了最近两年以来的新高。二三线城市上涨的速度虽然相对较慢，但加速的态势也很明显。决策者显然不可能对房价上涨不闻不问，市场之前已有预测，调控调门很有可能在今年1季度就提高。此次落下的这只靴子在这预期之内。

　　细查此次政策，可以发现调控收紧的幅度有限。相对之前的地产调控政策，这次最大的变化是给扩大房产限购范围打开了口子。会议要求“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”。这一政策表态也说明，限购政策至少在短期内不会退出。除此而外，“完善稳定房价工作责任制”也是一个新的提法。但这个责任制该如何落实，在此次会议的新闻稿中并未说明。对于之前市场最为担心的房屋按揭贷款政策的收紧，在此次会议中并未出现。会议只是重申了要继续“严格实施差别化住房信贷政策”。其他包括房产税、土地供应、保障房建设在内的政策相比之前并无太大变化。整体来看，这次政策收紧的幅度不大。

　　但是，这次国务院会议只是一个开始。调控政策与房价上涨之间的又一轮拉锯已经重新开启。未来视房价走势的变化，估计还会有更多的地产调控措施出台。不过，相比前几年的数次调控，这次调控政策应该更加温和。

　　首先，从此次会议来看，决策者似乎已经提高了对房价上涨的容忍度。新闻稿一开始就说：“我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变”。这一表述在近些年从未出现过。这说明高层已经认识到推高房价的根本原因是地产的供需不平衡。有了这样的认识，自然也应该知道再一味打压房价反而可能挫伤地产供给，加剧住房的供求矛盾，带来更大的房价上涨压力。因此，可以推断决策者对房价上涨(尤其是中心城市)会有更大的容忍度。相比盲目要求房价“回归合理”的政策目标，这算得上是一个进步，既可以给地产调控留出更大的空间，也有利于中长期房地产市场的健康发展。

　　其次，增加供给在地产调控政策中的重要性加大。在此次出台的“国五条”中，第一条是要求完善稳定房价工作责任制，最后一条是加强房地产市场的监管，相对较虚。在更有实质内容的三条中，只有一条在讲控制房地产需求，同时却有两条涉及房地产的供给。其一是增加商品房和土地的供应;其二是加快保障房建设(此次会议要求今年保障房开工630万套，目标比去年年末国土资源部提出的600万套目标还要略高一些)。看起来，在对住房需求端保持一定压力的同时，政策还会更多通过加大房屋供给来抑制房价的上涨。

　　最后，目前的宏观经济的大背景也不支持地产调控出重拳。国内经济虽然从去年3季度开始温和复苏，但增长的动能并不强，且势头还因为基建投资的减速而表现出了走弱的迹象。同时，通胀的压力仍然处在比较低的位置。在这样的背景下，强力打压房地产行业不利于今年稳增长任务的完成。

　　综合考虑这些因素，可以判断这又一轮的地产调控收紧应该较为温和，应该不至于像前几次调控那样让经济增长形势急剧恶化。相关的具体政策应该会视房价的变化相机推出。